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央行、住建部召开房企座谈会说了啥

2020-08-24 08:38:40   来源:威海房地产网   作者:于晓飞   评论:0
传说中的房企8月20日北京座谈会,终于实锤了!8月23日早上,住建部通过官网公布了题为住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会的...

传说中的房企8月20日“北京座谈会”,终于实锤了!

8月23日早上,住建部通过官网公布了题为“住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会”的通稿。

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图片来源:住建部官网

这次会议对于中国房地产行业来说,极为重要。它是建立中国“房地产金融审慎管理制度”的一次里程碑式会议。

建立“房地产金融审慎管理制度”,央行已经说了一段时间。比如在2019年2月举行的“央行金融市场工作会议”上,就提到了“加强房地产金融审慎管理”。

2020年7月24日韩正副总理主持召开的“房地产工作座谈会”进一步明确提出:“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。

2020年8月6日发布的央行“第二季度中国货币政策执行报告”也提出:“实施好房地产金融审慎管理制度”。

由此可见,“房地产金融审慎管理制度”到今年上半年已经制定完成,只差公布实施了。

但房地产行业和媒体的敏感度显然是不足的。直到一周前,才由“21财经”率先报道了监管部门即将给房企融资划出“三道红线”。

具体内容是:

第一,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%;剔除预收款后的资产负债率 =(总负债-预收)/(总资产-预收)。

第二,房企的净负债率不得大于 100%;净负债率 =(有息负债-货币资金)/股东权益合计。

第三,房企的“现金短债比”小于 1 倍;所谓现金短债比 = 非受限现金/短期债务。

监管部门根据上述三大指标,把房企分为“红、橙、黄、绿”四档,以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

如果 “三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过 5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过 10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”, 有息负债规模年增速不得超过15%。

三条红线和相关指标,不仅影响房企的银行贷款,还影响其通过债券、信托产品、资管产品等渠道融资,甚至影响海外融资。

这,其实就是“房地产金融审慎管理制度”的重要内容。但到目前,监管部门尚未证实上述“三条红线”是否如实,但也没有否认。

但从今天发布的新闻通稿看,里面有这样的话:

为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

会议强调,市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,也有利于推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。

也就是说,关于重点房企,的确制定了“企业资金监测和融资管理规则”,而这次座谈会可能不仅仅是公布这些规则,同时还是听取房企的意见、当面向他们解惑答疑。

“房地产金融审慎管理制度”应该不仅仅包括上述规则、监管指标、红线,还应该包括资金流向、行业风险、区域风险的监测等。

近日,央行党委书记、银保监会主席郭树清曾撰文指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛“。

对付这头最大的“灰犀牛”,显然不仅仅需要微观审慎制度,也就是盯紧每个房企,分析其债务率、风险程度;还要有“宏观审慎制度”,也就是整个房地产行业、某个地区房地产行业的整体风险。还要监管资金的流动,尤其是各种违规资金的流动。

说白了,未来央行、银保监会对房地产行业的监管全面升级了,在“房地产金融审慎管理制度”,房企、房地产行业被监管、穿透的程度,达到了金融机构的级别。

金融、地产都是高杠杆行业;相比之下,金融比地产杠杆还要高,更关系国计民生。所以,国家设立了央行、银保监会、证监会和地方金融监管局,来监管金融行业,其中仅央行在全国就有12万员工,其中超过10万人下沉到地级市、县(县级市)的基层央行,盯紧每个金融机构的各种指标,即便如此仍然有金融风险发生,比如今年就发生了包商银行的破产案。

金融行业目前化解风险的工作获得了较大进展,所以郭树清才会说房地产泡沫是中国最大的灰犀牛。

既然最大,就必然擒贼先擒王。让房地产行业享受“金融行业级别”的监管,当然就可以理解了。

目前央行、银保监会尚未正式公布“房地产金融审慎管理制度”的详细内涵,但“金融时报”上曾发表过如下建议:

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上面这篇文章建议,设立房地产的逆周期的宏观经济增长热度参数、逆周期的CPI参数、房地产行业发展参数、国际金融形势参数,以及房地产GDP结构参数、税收参数、投资参数、库存参数、金融参数。这很显然是模仿央行对金融机构监管的MPA(宏观审慎评估体系),体现了未来房地产监管金融行业化的基本思路。

房地产金融审慎管理制度的出台,将带来哪些影响?

第一,会让市场更平稳。

未来房地产周期的波动性会减少,波峰和波谷之间的落差也会变小,2016年前后那种房价一年接近翻倍的情况,将很难出现。房地产慢牛、跨周期的特征会更加明显。

第二,房地产给经济“拉车”的时间更长,避免行业“猝死”。

新型城镇化是中国当前最大的内需,这是中央的基本判断。而房地产,在新型城镇化中占据重要的地位。从常住人口城镇化率来看,房地产较好的增长期还有10年到15年。这是一个大蛋糕,要慢慢吃,发挥最大的作用,而不能一顿撑死造成浪费,后面没有蛋糕吃,还要打扫一地鸡毛。

即便城镇化率达到了75%以上,比如美国,房地产仍然是支柱行业之一。

第三,财务稳健的房企将获得更大发展空间,激进型房企将被限制发展。

以前房企能不能做大,就看实际控制人胆子够不够大、能不能融到资。现在有了“房地产金融审慎管理制度”,发展机会相对公平了。这对于财务稳健的房企当然是利好,而对于过分激进的房企来说,未来日子比较难过,只能降价促销、卖项目、甚至卖公司图存了。

未来的房地产市场,“超级鸟笼行情”的特征将更加明显,这个行业将被政府严格管住、自我发挥的空间将越来越小。

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